Chỉ sau vài tháng, từ mức vốn hóa vỏn vẹn 7 triệu USD (tháng 11/2024), thị trường tài sản thực được token hóa (RWA) đã bứt phá mạnh mẽ, vượt ngưỡng 3 tỷ USD tính đến ngày 10/4/2025. Với đà tăng ấn tượng này, nhiều tổ chức dự báo thị trường RWA có thể đạt 50 tỷ USD ngay trong năm nay, và thậm chí lên tới 16 nghìn tỷ USD vào năm 2030.
Vậy RWA là gì? Đâu là top 5 dự án Real World Assets đáng chú ý nhất 2025? Hãy cùng Block24 tìm hiểu trong bài viết sau!
Real World Assets (RWA) là gì?
Real World Assets (RWA) là tài sản trong thế giới thực, bao gồm những thứ bạn có thể nhìn thấy, sờ được, hoặc có giá trị thực tế ngoài đời sống, ví dụ như bất động sản, cổ phiếu, hàng hóa, xe cộ, bản quyền, hay thậm chí là tác phẩm nghệ thuật.
Khi những tài sản này được mã hoá dưới dạng token trên blockchain, chúng được gọi là tokenized RWA, hoặc gọi tắt là RWA. Điều này có nghĩa là bạn có thể đại diện quyền sở hữu của một căn nhà, một bức tranh, hay một công ty… bằng một token có thể giao dịch trực tuyến như các loại tiền điện tử khác.
Ngoài DeFi, GameFi hay NFT, RWA được xem là một trong những ứng dụng có tiềm năng lớn nhất của công nghệ blockchain. Bằng cách mã hóa, những tài sản vốn chỉ tồn tại trong thế giới vật lý giờ đây có thể:
- Giao dịch toàn cầu 24/7 như token thông thường
- Được chia nhỏ (fractionalized) để nhiều người cùng sở hữu
- Minh bạch hơn nhờ dữ liệu lưu trữ trên chuỗi (on-chain)
- Giảm chi phí trung gian, giấy tờ và thời gian xử lý
Thay vì bạn phải bỏ cả triệu đô để đầu tư vào một tòa nhà, giờ đây bạn có thể chỉ cần vài trăm đô để sở hữu một phần nhỏ của nó thông qua token đại diện cho tòa nhà đó. Hoặc như stablecoin USDT và USDC, về bản chất cũng là tài sản được mã hoá từ tiền mặt.
Nguồn gốc ra đời Real World Assets
DeFi từng tạo nên làn sóng đổi mới trong thị trường crypto và lĩnh vực blockchain. Từ năm 2018 đến 2021, hàng loạt Dapp xuất hiện, kéo theo TVL toàn thị trường tăng vọt từ con số 0 lên tới đỉnh điểm hơn 175 tỷ USD vào tháng 11 năm 2021. Những cái tên quen thuộc như DEX, Lending, hay Derivatives đã góp phần hình thành một hệ sinh thái DeFi phong phú.
Nhưng càng phát triển, DeFi lại càng bộc lộ một điểm yếu lớn: mọi giá trị tạo ra hầu như chỉ xoay quanh các đồng coin như ETH, BNB, SOL,… mà chưa chạm đến thế giới thực.
Nói cách khác, dù công nghệ có tiến xa đến đâu thì DeFi vẫn đang “chơi trong sân nhà của mình”:
- Dòng tiền chỉ luẩn quẩn trong thị trường crypto.
- Chưa có công cụ để số hóa tài sản truyền thống như bất động sản, trái phiếu, hay cổ phiếu.
- Thanh khoản thấp hơn nhiều so với thị trường tài chính truyền thống.
- Và quan trọng hơn hết: DeFi chưa thật sự tạo ra tác động hữu hình đến nền kinh tế thực.
Đó chính là lúc nhu cầu “mở cửa” cho thế giới thực bước vào blockchain trở nên cấp thiết. Real World Assets ra đời như một lời giải cho bài toán này.
Thông qua việc mã hóa các tài sản vật lý thành token trên blockchain, RWA mở ra một kỷ nguyên mới, nơi mà bất kỳ tài sản nào, từ căn hộ, xe hơi cho đến chứng khoán, đều có thể được giao dịch, sử dụng làm tài sản thế chấp, hoặc chia nhỏ quyền sở hữu chỉ bằng vài cú click chuột.
Không chỉ giúp tăng thanh khoản cho thị trường DeFi, RWA còn tạo điều kiện để dòng vốn từ các nhà đầu tư truyền thống chảy vào thị trường crypto một cách nhanh chóng hơn bao giờ hết.
Quy trình mã hóa tài sản thực
Dưới đây là quy trình tokenized tài sản thực thường thấy, gồm 7 bước từ định danh tài sản đến phát hành token trên blockchain.
- Lựa chọn và định giá tài sản: Xác định tài sản phù hợp để mã hóa như bất động sản, hàng hóa, cổ phần, v.v. Sau đó xác định giá trị thị trường, tính hợp pháp và khả năng chuyển đổi (thành token).
- Xây dựng khung pháp lý: Thiết lập cơ sở pháp lý rõ ràng cho tài sản và người nắm giữ token, đảm bảo tuân thủ quy định và tạo niềm tin cho nhà đầu tư.
- Thiết kế token: Quyết định loại token (có thể thay thế hoặc không), số lượng phát hành, tiêu chuẩn kỹ thuật và chọn blockchain phù hợp (Ethereum, Solana,...)
- Thẩm định và kiểm toán: Tiến hành kiểm toán tài sản và smart contract bởi bên thứ ba để đảm bảo minh bạch và bảo mật.
- Tạo và phát hành token: Tạo token đại diện cho tài sản qua smart contract và sẵn sàng đưa vào lưu thông.
- Niêm yết trên sàn giao dịch: Đưa token lên sàn để tạo thanh khoản và mở rộng tiếp cận nhà đầu tư.
- Kết nối dữ liệu thực tế: Tích hợp Oracle để cập nhật dữ liệu ngoài chuỗi như quyền sở hữu, giá trị tài sản... giúp token luôn phản ánh đúng thực tế.
Vai trò và ứng dụng của RWA
Việc mã hóa tài sản trong thế giới thực không chỉ đơn thuần là đưa chúng lên blockchain, mà còn là bước đệm để DeFi tiến gần hơn với nền kinh tế toàn cầu. Vai trò của RWA bao gồm:
- Mang dòng tiền truyền thống vào DeFi: Với Real World Asset, các tài sản như bất động sản, trái phiếu, cổ phiếu,... có thể "sống" trong môi trường blockchain. Điều này mở ra cánh cửa cho dòng vốn khổng lồ từ thị trường tài chính truyền thống chảy vào DeFi.
- Gia tăng vốn hóa và thanh khoản cho thị trường: Những tài sản từng khó giao dịch hoặc thiếu thanh khoản nay có thể được chia nhỏ và mua bán dễ dàng thông qua token, góp phần mở rộng quy mô DeFi cả về chiều sâu lẫn chiều rộng.
- Gỡ bỏ rào cản địa lý: Người dùng từ bất kỳ đâu trên thế giới đều có thể đầu tư vào tài sản tại các quốc gia khác một cách nhanh chóng và dễ dàng, đây là điều mà thị trường truyền thống khó có thể làm được.
- Tăng tính minh bạch và hiệu quả: Việc đưa tài sản lên blockchain giúp mọi hoạt động giao dịch, thế chấp, định giá,... đều có thể được kiểm chứng công khai và tức thì. Nhờ đó giảm thiểu rủi ro gian lận và nâng cao niềm tin cho nhà đầu tư.
Real World Assets sau khi được mã hóa sẽ mang hình hài của các token hoặc NFT. Từ đó, chúng có thể được sử dụng rộng rãi trong các hoạt động DeFi quen thuộc như:
- Giao dịch: Tài sản mã hóa dạng token có thể được mua bán trên các sàn DEX. Còn NFT đại diện cho tài sản như nhà đất, xe cộ,... thì có thể giao dịch trên các NFT marketplace chuyên biệt.
- Thế chấp & vay vốn: RWA có thể dùng làm tài sản đảm bảo để vay stablecoin hoặc các crypto khác, tương tự như việc cầm cố tài sản trong thị trường tài chính truyền thống nhưng với tốc độ và tính minh bạch cao hơn nhiều.
- Tạo dòng tiền (Yield): Ví dụ một căn nhà được mã hóa thành NFT → Có thể chia nhỏ để nhiều người đầu tư (fractional ownership) → Được quản lý qua DAO để cùng ra quyết định khai thác (cho thuê, cải tạo, bán lại…) → Sử dụng để thế chấp hoặc cung cấp thanh khoản trên các nền tảng DeFi.
Một vài ví dụ nổi bật:
- Stablecoin: USDC, USDT,... là những tài sản thực được mã hóa phổ biến nhất hiện nay. Chúng được hỗ trợ bằng tài sản dự trữ như USD thật, và hiện diện khắp mọi ngóc ngách của hệ sinh thái DeFi.
- Synthetic Tokens: Cho phép giao dịch phái sinh các tài sản truyền thống như cổ phiếu, hàng hóa hay tiền tệ,tất cả đều diễn ra hoàn toàn on-chain.
- RWA Lending Protocols: Các dự án như MakerDAO, Goldfinch, hoặc Maple Finance đang khai phá mô hình cho vay bằng cách sử dụng tài sản truyền thống làm tài sản thế chấp. Nhờ đó, người vay là các doanh nghiệp thực chứ không chỉ giới đầu tư crypto.
Ưu nhược điểm của RWA
Hãy cùng điểm qua một số ưu và nhược điểm nổi bật của RWA trong bảng dưới đây.
Hệ sinh thái RWA
Để hiểu rõ hơn về hệ sinh thái Real World Asset, ta có thể chia các dự án trong mảng này thành hai nhóm lớn: Infrastructure và Ứng dụng theo từng loại tài sản như Stablecoin,
Infrastructure
Đây là phần "xương sống" giúp việc token hoá tài sản diễn ra một cách suôn sẻ, minh bạch và tuân thủ pháp lý. Bao gồm:
- Blockchain: Ethereum, Solana, Stellar, Mantle, Avalanche… là những mạng phổ biến hỗ trợ token hoá tài sản thực nhờ tính bảo mật và thanh khoản cao.
- Private chains: Dành cho tổ chức tài chính truyền thống muốn kiểm soát chặt quy trình token hoá nội bộ, tiêu biểu như Provenance (được JPMorgan sử dụng), Onyx, Corda.
- Dự án chuyên về RWA: Plume, Mantra, Polymesh, Relio… đang tối ưu hạ tầng để phục vụ riêng cho nhu cầu token hoá tài sản thực.
- Oracles và cầu nối: Chainlink dẫn đầu trong việc cung cấp dữ liệu ngoài đời thực vào blockchain. Các dự án như LayerZero, Axelar, CCIP đóng vai trò kết nối thông tin giữa nhiều chuỗi và hệ thống.
Ngoài ra, các nền tảng pháp lý như Securitize, Tokeny hay Quadrata cũng góp phần đảm bảo tính tuân thủ trong quá trình phát hành tài sản số.
Stablecoin
Stablecoin chính là hình thức token hoá tài sản thực đầu tiên. Với vốn hoá hơn 233.7 tỷ USD theo dữ liệu từ DefiLama (10/4/2025), các stablecoin như USDT (Tether), USDC (Circle), FDUSD (First Digital Labs), hay DAI (MakerDAO) đang giữ vai trò trung gian quan trọng trong các giao dịch on-chain.
Đặc biệt, các sản phẩm như USDe (Ethena) hay các stablecoin thế chấp bằng vàng (PAXG, XAUT) đang mở ra làn sóng mới trong mảng này.
Trái phiếu kho bạc Mỹ (U.S. Treasury)
Token hoá trái phiếu chính phủ Mỹ là một trong những mảng phát triển nhanh nhất trong mảng RWA. Theo dữ liệu từ rwa.xyz, tính đến thời điểm viết bài (ngày 10/4/2025), lợi suất hàng năm của nhóm này là khoảng ~4.39%/năm. Bên cạnh đó, với độ an toàn cao, sản phẩm này đang là điểm đến thu hút của các nhà đầu tư cá nhân trên toàn cầu.
Những cái tên tiêu biểu phải kể đến như Securitize, Ondo Finance, Franklin Templeton,... Hiện tại, hầu hết hoạt động token hoá diễn ra trên Ethereum, Stellar và Solana.
Private Credit
Đây là mảng kết nối nhà đầu tư với người đi vay bằng cách tận dụng smart contracts. Dù còn non trẻ, nhưng đã ghi nhận hơn 23.37 tỷ USD giá trị giải ngân với lãi suất trung bình lên đến 10.17%/năm.
Figure là cái tên nổi bật nhất, chiếm phần lớn thị phần và hoạt động trên Provenance Blockchain. Các dự án khác như Maple, Centrifuge, Goldfinch, TrueFi… cũng đang từng bước mở rộng quy mô.
Commodities
Trong nhóm token hoá hàng hoá, vàng đang chiếm ưu thế áp đảo với hai sản phẩm nổi bật:
- XAUT của Tether
- PAXG của Paxos
Ngoài việc giao dịch dễ dàng hơn, một số dự án còn kết hợp vàng với DeFi để phát hành stablecoin hoặc làm tài sản thế chấp.
Hiện tại, market cap trong nhóm tokenized hàng hoá đã đạt hơn 1.37 tỷ USD tính đến thời điểm viết bài (ngày 10/4/2025). Bên cạnh đó transfer volume hàng tháng cũng đã đạt hơn 938 triệu USD (tăng 79.25% so với 30 ngày trước).
Stocks
Token hoá cổ phiếu cho phép người dùng sở hữu chứng khoán công ty dưới dạng tài sản on-chain. Theo dữ liệu từ rwa.xyz, tính đến thời điểm viết bài (ngày 10/4/2025), tổng giá trị của thị trường này đã đạt hơn 414 triệu USD với các dự án tiêu biểu như Exodus, Backed Finance và Swarm.
Real Estate
Token hóa bất động sản là một trong những ứng dụng tiềm năng nhưng cũng gặp nhiều thách thức nhất, đặc biệt về pháp lý và xác minh quyền sở hữu. Tuy nhiên, các nền tảng hiện nay đã và đang giúp người dùng đầu tư, chia nhỏ tài sản, thậm chí giao dịch phái sinh dựa trên giá trị bất động sản.
Dự án nổi bật: CitaDAO, Parcl, Propy, Lofty, RealT, Roofstock onChain, Robinland.
Carbon Credits
Các dự án token hóa tín chỉ carbon giúp đo lường và giao dịch lượng khí thải được loại bỏ hoặc giảm thiểu, nhằm khuyến khích các hoạt động thân thiện với môi trường. Thông qua blockchain, tín chỉ carbon có thể trở nên minh bạch, dễ kiểm chứng và giao dịch hơn.
Dự án nổi bật: Toucan, KlimaDAO, Regen Network, Flowcarbon, Senken, FriggEco.
Tài sản trí tuệ (IP)
Tài sản trí tuệ là một loại tài sản vô hình nhưng lại có giá trị rất lớn, đặc biệt trong lĩnh vực sáng tạo. Nhờ blockchain, các dự án đang tìm cách mã hóa bản quyền, nội dung sáng tạo, mã nguồn,… để đưa vào DeFi và mở ra mô hình kinh tế mới cho creator.
Dự án nổi bật: Story Protocol – một blockchain L1 chuyên biệt cho IP, xây dựng trên Cosmos SDK, đã huy động hơn 54 triệu USD từ các quỹ như a16z, Hashed, SamsungNext…
Top 5 dự án Real World Assets hàng đầu
Dưới đây là 5 dự án RWA nổi bật nhất trên thị trường trong năm 2025.
Tiềm năng phát triển của RWA
Theo dữ liệu từ Coingecko, tính đến thời điểm viết bài (ngày 10/4/2025), vốn hóa của các dự án thuộc nhóm Real World Asset hiện đã vượt mốc 32,2 tỷ USD. Đặc biệt, tổng giá trị của các tài sản được token hóa đang có tốc độ tăng trưởng cực kỳ ấn tượng. Nếu so với cuối tháng 11/2024, vốn hóa của nhóm này khi đó chỉ vỏn vẹn 7 triệu USD, thì đến thời điểm viết bài, con số này đã tăng gấp 430 lần, vượt mốc 3 tỷ USD.
Không chỉ dừng lại ở vốn hóa, giá trị thực tế của các tài sản được token hóa cũng tăng vọt. Theo báo cáo từ rwa.xyz, vào ngày 10/4/2024, giá trị này là 8.6 tỷ USD, nhưng đến cùng kỳ năm 2025 đã tăng lên hơn 20.64 tỷ USD – tức tăng gần 2.4 lần chỉ trong một năm.
Ethereum hiện là mạng lưới chiếm ưu thế trong mảng này, với hơn 58% thị phần RWA toàn cầu. Nhờ vào độ bảo mật cao, nền tảng vững chắc và hệ sinh thái DeFi đa dạng, Ethereum đang đóng vai trò như một “bệ phóng” lý tưởng cho các dự án token hóa tài sản phát triển.
Một chỉ số quan trọng khác là TVL, theo dữ liệu từ DefiLlama tính đến ngày 10/4/2025, TVL của nhóm RWA đã chạm ngưỡng gần 11 tỷ USD, tăng gấp 15 lần so với đầu năm 2023. Điều này cho thấy sự quan tâm ngày càng lớn từ phía người dùng và nhà đầu tư đối với mảng này.
Theo Bitwise, thị trường token hóa tài sản thực hoàn toàn có thể đạt quy mô 50 tỷ USD ngay trong năm 2025. Xa hơn nữa, Boston Consulting Group (BCG) còn đưa ra dự báo đầy tham vọng rằng giá trị tài sản được token hóa có thể đạt tới 16 nghìn tỷ USD vào năm 2030.
Tại Việt Nam, lĩnh vực mới mẻ này vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, nhưng tiềm năng thì rất đáng kỳ vọng.
Vì sao Việt Nam cần phát triển token hóa tài sản?
- Nhu cầu vốn lớn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng
- Người Việt có tỷ lệ chấp nhận blockchain và tài sản số cao, thuộc top đầu thế giới
- Các mô hình chia nhỏ tài sản (ví dụ: condotel, cổ phần bất động sản…) từng được thử nghiệm nhưng chưa thành công do thiếu khung pháp lý rõ ràng
Việc áp dụng Real World Asset sẽ giúp mở rộng nguồn lực tài chính, đồng thời tăng tính minh bạch và hiệu quả trong huy động vốn.
Gần đây, thị trường Việt Nam đã bắt đầu có những bước chuyển động cụ thể. Tại sự kiện Blockstar HCMC Meetup, đại diện các đơn vị như SSID, APG, HIDS đã chia sẻ về hướng đi và các mô hình ứng dụng RWA thực tế.
Đặc biệt, TP.HCM đang đề xuất cơ chế thử nghiệm sandbox cho các mô hình tài chính mới như token hóa tài sản. Đây có thể trở thành tiền đề để thúc đẩy thị trường RWA phát triển mạnh hơn trong tương lai.
Có nên đầu tư vào mảng RWA trong năm 2025?
Trong bối cảnh thị trường crypto đã trải qua nhiều biến động, RWA mang đến một làn gió mới nhờ sự gắn kết chặt chẽ giữa công nghệ blockchain và các tài sản có giá trị thật ngoài đời.
Không chỉ có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ, Real World Asset còn thu hút bởi sự tham gia của hàng loạt ông lớn tài chính truyền thống như BlackRock, Citi, JPMorgan… điều mà không phải ngách nào trong thị trường crypto cũng có được. Đặc biệt, CEO của BlackRock (Larry Fink) từng nhiều lần khẳng định: “Token hóa chính là tương lai của thị trường tài chính”, cho thấy niềm tin lớn của giới tài chính vào tiềm năng dài hạn của RWA.
Thêm vào đó, việc các cơ quan quản lý ở nhiều quốc gia bắt đầu thí điểm và triển khai các dự án token hóa tài sản cũng phần nào củng cố thêm niềm tin cho xu hướng này. Tại Việt Nam, chuyên gia tài chính Nguyễn Minh Tuấn (Giám đốc AFA Capital) cũng từng chia sẻ trên truyền thông: “RWA có thể là chìa khóa để kết nối thị trường tài chính truyền thống và blockchain. Nếu được quản lý và vận hành minh bạch, đây sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn trong tương lai.”
Những tín hiệu tích cực từ các cơ quan quản lý trong nước, như đề xuất sandbox tài chính tại TP.HCM, đang mở ra cơ hội cho các dự án Real World Asset phát triển đúng hướng.
Tuy nhiên, như bất kỳ khoản đầu tư nào khác, Real World Asset vẫn tồn tại rủi ro. Khung pháp lý còn chưa thống nhất, thanh khoản chưa cao và mức độ minh bạch của một số dự án vẫn là dấu hỏi cần được kiểm chứng qua thời gian.
Vậy có nên đầu tư vào RWA trong năm 2025 không? Nếu bạn là người có tư duy dài hạn, sẵn sàng nghiên cứu kỹ các dự án và chấp nhận được mức độ rủi ro tương đương với tiềm năng lợi nhuận, thì Real World Asset chắc chắn là một lĩnh vực đáng để cân nhắc.
Câu hỏi phổ biến về RWA
Tài sản nào được mã hóa thành token?
Trong thế giới Real World Asset, gần như mọi loại tài sản có giá trị trong thế giới thực đều có thể được mã hóa thành token – miễn là có thể đo lường và quản lý được quyền sở hữu. Một số ví dụ phổ biến gồm:
- Trái phiếu chính phủ (ví dụ: US Treasury)
- Tín dụng tư nhân (Private Credit)
- Bất động sản
- Hàng hóa (vàng, dầu, kim loại quý,...)
- Cổ phiếu phi tập trung (tokenized equities)
Tài sản nào được mã hoá thành NFT?
Không phải tài sản nào cũng phù hợp để token hóa dưới dạng NFT. Một số loại tài sản lại phù hợp hơn khi thể hiện dưới dạng NFT – vì tính chất độc nhất hoặc khó chia nhỏ.
Ví dụ:
- Bất động sản đơn lẻ (mỗi căn nhà là một NFT)
- Tác phẩm nghệ thuật hoặc đồ sưu tầm
- Chứng chỉ sở hữu duy nhất như giấy tờ xe, quyền sở hữu đất đai, hoặc bản quyền
Vì sao Real World Assets phát triển gần đây?
Có nhiều lý do thúc đẩy làn sóng RWA phát triển mạnh trong thời gian gần đây:
- Sự tham gia của các tổ chức tài chính lớn như BlackRock, JPMorgan, Citi… giúp tăng tính tin cậy và dòng vốn đổ vào thị trường.
- Cơ sở hạ tầng blockchain ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là Ethereum và các layer 2, giúp việc token hóa dễ dàng hơn và chi phí thấp hơn.
- Thị trường crypto đang tìm kiếm những ứng dụng thực tiễn, và Real World Asset chính là cầu nối giữa blockchain và thế giới tài chính truyền thống.
- Sự dịch chuyển trong chính sách của các quốc gia: nhiều cơ quan quản lý tài chính đang bắt đầu thử nghiệm token hóa trong các lĩnh vực như trái phiếu, ngoại hối hay tài sản thế chấp.
Thị trường Real World Asset đang trên đà bùng nổ, không chỉ về vốn hóa mà còn cả giá trị ứng dụng thực tế. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã hiểu rõ hơn RWA là gì, vì sao nó lại trở thành tâm điểm của thị trường crypto, và đâu là những cái tên tiềm năng mà nhà đầu tư nên để mắt đến.
Vậy bạn đánh giá thế nào về tiềm năng của RWA? Đâu là dự án khiến bạn tin tưởng nhất? Hãy chia sẻ góc nhìn và đánh giá của bạn ở phần bình luận để cùng thảo luận với cộng đồng Block24 nhé!
Lưu ý: Nội dung bên trên không phải là lời khuyên đầu tư. Bạn chỉ nên tham khảo và tự mình tìm hiểu kỹ trước khi quyết định xuống tiền. Hãy là nhà đầu tư có trách nhiệm với tài sản của mình, chúc bạn thành công!
Bình luận